一次搞懂實價登錄

  • 商業周刊
  • 2012-10-25
  • 第1301期
  • 99優惠價/80

「算起來一坪16萬3千元!」房仲拿出計算機秀數字,又按了按鍵盤說:「總價530萬,樓上一樣坪數的物件,上個月成交600萬元。」

「500〈萬〉如何?」房地產投資客「帥過頭」說。「屋主應該可以談看看。」房仲暗示,價格可以下修。

這是內政部不動產交易實價登錄資訊公開後第一個週末,十月二十日,新北市安坑達觀鎮社區A1區待售物件屋內,買賣雙方的議價場景。房仲讓價八八折,「帥過頭」遲遲不出手。

「實價登錄之後,市場〈交易〉會更冷,自住客都在等更低價出現,這是投資客進場的好時機。」他轉頭笑著對記者說。

發現一:房價大縮水
最多差逾四成,大安、內湖最嚴重

如同射進黑盒子的光束,10月16日上線的內政部「不動產交易實價查詢服務網」〈簡稱實價網〉,就是照向長期以來,交易價格透明度近乎「零」的台灣房地產市場,第一道光源。

暗黑中的光,第一週就吸引37萬人次上網查詢,民眾想知道,到底自家房子值多少?已經入手的房子,是不是買貴了?或者,掂掂荷包,量測購屋圓夢的路還有多遠?

根據本刊與多家大型房仲業者合作,以目前實價網所公開,共約12,780筆登錄資料〈不含土地與車位交易〉,鎖定全台九大熱門交易大都會區,並依據建物形態、樓高、屋齡等網站揭露的該筆交易特徵,進行地毯式比對結果,列出該區仲介眼中當紅一百筆實價登錄指標物件資料。

調查顯示,代銷、房仲的開價,與官方公布的實價資訊,存在最高逾四成不等的縮水幅度。這一百筆的登錄價與市場開價,平均價差約15%。

其中,房價縮水最嚴重地區,又以台北大安區、士林區、內湖區,較缺乏全國性知名度的中小型建商,新成屋開價與登錄價,兩者的價差最大。

例如,台北市士林區忠誠路的「天映月」個案,七月初代銷公司的媒體文宣,每坪單價高達127萬元起跳,卻出現一筆每坪均價61萬元的登錄價。剔除停車位,還原每坪不到90萬元,價差逾三成。

永慶房屋研展中心經理黃舒衛比對這一百筆資料,發現九成以上物件的登錄實價,與該公司成交資料庫的行情大致接近,參考性高;但卻和市場普遍認知的價格存在落差,顯示市場過度放大個別產品與新成屋價格,導致民眾認知扭曲。

發現二:同區不同價
搭區域行情順風車亂象,開始收斂

比對實價網資料,得到的另一個關鍵資訊,就是區域行情迷思將不復存在。

以全台公認房價高不可攀的黃金區,帝寶豪宅所在地北市大安區為例,目前該區公開的登錄資料,不含車位且非店面物件,最高價忠孝東路三段SOGO復興館對面屋齡近十年的「朕廈」建案,每坪124萬元;最低價則出現在嘉興街的公寓老屋,每坪僅52萬7千元,價差高達45%。又例如,報載前總統陳水扁女兒陳幸妤購入的台中七期豪宅「聯聚方庭大廈」,按實價網登記資料,含停車位登錄均價每坪約52萬元;但僅一街之隔惠中路上的「親家愛敦閣」,同樣含停車位登錄均價,卻不到32萬元,方圓不出五百公尺,價差即達四成。

▲761萬有殼族 3年繳稅多1倍
▲實價網照妖鏡 信義區1坪價差30萬

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封面故事

實價登錄上線一週,37萬人次爭相查閱,
當登錄價格普遍低於市價,
買家也從「向上比價」改為「向下比價」,
全台房價進入週年慶打折效應。

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